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原创香港楼市,正在经历一场寒冬

时间:2020-05-19 12:27来源:http://www.0089131.com 作者:原油期货配资www.0089131.com 点击:

亏损25.7亿也得卖,上市公司也扛不住

深圳、香港,仅仅一水之隔,但两地楼市已经走出截然不同的冰火两重天局面。

这一切仿佛还在昨天,但是当下的香港楼市已经换了一番景象。

更让人惊讶的是,星展银行预测,今年香港楼价会跌15%。还有一些地产公司甚至认为,香港楼价可能会跌20%。

5月11日,港股上市公司高银金融(00530.HK)称,它们以70.4亿港元的价格出售其全资附属公司Golden Sphere Developments Limited的全部股权及股东贷款。

去年10月底,有人在香港沙田第一城花636万买了一套实用面积为327平方尺的两房河景房,尺价为1.9万港元,创下了当时成交价新高。但前段时间,这套房最新估值为577万港元,比买入价跌了近10%。

对岸的深圳迅速崛起,势头强劲,各种创新科技产业发展如火如荼,产业技术提升速度让香港叹为观止。以金融资讯科技行业为例,从前都是深圳企业为香港企业打辅助,但现在局面彻底反转,香港企业基本上都是在为深圳公司做后勤工序。就连港股市场里风头最盛的“股王”,也变成了深圳的互联网公司腾讯。

(图源格隆汇APP)

他们认为,受疫情影响,新房销售几乎冰封,其中尾货占比58%,对楼市销售影响很大。

来源: 格隆汇楼市

城市经济是支撑楼市的根本力量

(图源房天下)

但是,住房问题一直是优才们的心中之痛。

不过,自去年下半年以来,港漂返深置业已经渐成潮流,越来越多的人看好深圳的未来。这也是今年深圳楼市走高的原因之一。

据2018年的一项民间统计数据显示,通过各项计划到港的内地人才中,有近半数人从事学术研究及教育,三成人从事商贸和文化艺术行业,一成半为体育和演艺人才。显然这些人无论是学历,还是能力,都属于社会精英人士,他们对赴港生活抱有极高的期望。

前些年,香港楼市不断走高,让优才群体深感压力。但当时香港特区政府为稳定楼市,还要对优才群体在港买楼收取双倍印花税,致使这部分群体买楼的成本远高于市场平均水平。香港商用土地短缺,租金高昂,也让许多有意从事商业的优才们望而却步。事实上,早在2014年,香港金融业的中端业务就开始向新加坡等地转移。

但是,这种情况仅仅是高银金融自身经营不善导致的吗?

香港楼市正在经历一场寒冬。

据仲量联行5月6日数据显示,香港豪宅租金已经比2019年下跌了5.8%,创下2017年以来的最大跌幅,但即便如此,空置率却有增无减。有业主表示,手上两套房已经空置七个月。

不过,当下香港经济尚无起色,居民大宗消费非常谨慎,而自去年下半年以来,内地资金赴港购房动力大减,今年又受疫情影响,更是降到冰点。香港楼市年内重拾升势的几率其实非常渺茫。

自从2016年之后,香港的负资产人数曾长期为0,但去年第四季度已经出现了128宗。而根据香港金管局最新公布的数据,今年第一季度,香港共产生了384个负资产案例,涉及到的贷款金额共18.67亿,创下4年新高。

香港从2003年起,房价连续上涨15年。这也是香港历史上最长的房价上涨周期。

与其他需求方不同的是,这些在香港亲眼见证过世界级大都市楼市起伏的人,他们的视野更加开阔,对楼市的价格也不会特别敏感,他们对深圳楼市的接受度也更高。

该地块总占地面积约为9708平方米,用途为住宅用地,使用年限为五十年。2018年,高银以89.07亿港元拿下该地,当时预计将在2020年第一季度启动地基工程,其住宅部分预计在2024年9月30日之前完成,项目总投资额预计在140亿港元左右。

根据美联物业近期发布的报告,他们认为,香港楼市当下的低迷只是暂时的。

据媒体报道,今年许多香港住宅的房价已经比去年下半年的成交价跌去了10%以上。

商业地产的形势也差不多。今年一季度,香港甲级写字楼平均待租率升到10%,创下十年新高。租金方面,自去年二季度以来就已经走弱,今年一季度更是加速下跌。以中环的超甲级写字楼为例,今年一季度租金环比下跌4%,同比下跌12%。

在深耕了十年之后,港漂一族蓦然回首,忽然发现,原来灯火更璀璨的地方,居然是自己当年的出发之地,这真是情何以堪。更让港漂族心碎的是,不但香港经济已被深圳超越,而且自己在香港高位接盘的楼市还在不断下跌。

结语

(图源房天下)

而当优才们拼尽全力在香港买楼置业之后,形势又发生了巨大的变化。

去年10月,香港政府推出“一成首付”的楼市政策,期望能提振楼市,但从现在的情况看,当时以“一成首付”买楼的人已经快负资产了。香港人是见识过银行call loan的,2003年的“负资产潮”曾经让许多人破产。

而2017年底,九仓、南丰及会德丰公布,旗下山顶聂歌信山道MOUNT NICHOLSON第三期售出12C及12D分层单位,价格约合人民币达145万元/平,创出亚洲分层新高。更早些时候,香港何文田12.5平方米的车位,卖出了600万港币的天价,成为全世界最贵的车位。

高银金融主要从事金融、酒店等业务,但目前公司财务状况不佳。截至2019年12月底,高银金融一年内到期银行借贷及其他贷款高达约88.3亿,而其持有的现金仅为23.8亿港元,显然卖地是无奈之举。

原标题:香港楼市,正在经历一场寒冬

去年10月16日,香港特区政府公布《施政报告》,提出放宽按揭政策,首次置业者首付一成即可在香港买房。如果这位在沙田第一城买房的业主是按照这个政策,用一成首付买的房,那么他这会儿已经快要负资产了。

寒冬之下,香港楼市今年会跌20%吗?

二手房的交易情况也不好。据美联物业的相关数据,今年前4个月,香港二手房注册量12082宗,同比跌了17.5%,同样创下了4年同期新低。

美联物业住宅部行政总裁布少明表示,数据显示5、6月有机会推出市场的全新供应逾6000套,当中以将军澳区最多,有机会登场的供应多达1422套;屯门及深井潜在供应则为1399套;长沙湾及大角咀区则录1173套。若以地区划分,在5、6月港岛区纯新房共仅约271个,在三区之中最少,反映该区供应依然紧张。估计5月新房销售,将由4月的790套大增近9成至1500套;至于第二季新房销售量,有望由今年首季的2419套,大增约65%至4000套。

近年来,深圳GDP已经超越香港,跻身世界一线大都市之列。这座中国最年轻的一线城市尽管已经经历了四十年风雨,依然活力四射,其对于全球经济的影响力和吸引力与日俱增,而这才是支撑深圳楼市的真正根基。

据香港美联物业房地产数据及研究中心相关数据显示,今年前4个月,香港新房销售量仅3209套,比2019年同期下跌了约58%,创下了4年同期新低。

这一变化已经对微观层面产生了深远的影响。比如我们看到,近年来从香港返深工作的内地人越来越多,港资北上赴深置业的现象也越来越多,这些都为深圳楼市的发展带来了新鲜血液。

这家全资附属公司唯一的资产就是香港启德区第4B区4号地块。

香港楼市还能重拾升势吗?

在过去的几十年里,作为东方之珠的香港都是大陆精英们最向往的城市之一,但赴港生活的门槛一度遥不可及。2003年和2006年,香港政府陆续推出“输入内地人才计划”和“优秀人才入境计划”,吸引资深专业人才到港工作,此后的十多年中,赴港留学、就业的大陆人口不断增长。

显然,香港经济的衰退才是根本原因。高银金融的遭遇只是香港经济衰退大背景之下的一个小片段而已。

尽管各项数据不佳,但香港美联物业仍然看好香港楼市的未来,他们认为香港楼市今年能涨5%。

返深置业或成港漂首选

2018年初,美国城市规划咨询机构Demographia曾在的一份报告中指出,香港的住房市场在2017年就已经连续八年稳居“世界上最负担不起的房地产市场”之列,属于“极度负担不起”级别。

据香港差估署数据显示,自2008年以来,香港私人住宅租金曾连涨10年。本来2019年也有望继续上涨,但从2019年下半年开始,租金出现下跌。2019年12月,香港租金指数连跌4个月,不但抹去了2019年上半年的涨幅,而且全年累跌近1.8%。

作者:红树林

一些媒体认为,香港楼市的低迷是疫情所致。这个逻辑不无道理,但对岸的深圳,其楼市却在疫情期间再度走高,出现了量价齐升的局面,可见事情没有这么简单。

现在高银金融预计,在扣除偿还银行及股东贷股、融资成本等承担后,此次出售将亏损约25.71亿港元。

高银金融称,出售的原因是“鉴于全球经济疲软为营商环境带来的挑战不断增加,以及香港经济活动减少,呈现经济收缩迹象。”该公司董事认为,香港物业发展市场长远仍存在不确定因素,考虑到该物业处于初步发展阶段及项目所需资金庞大,且在物业市场前景不明朗及香港整体经济低迷的背景下,董事采取审慎方针为公司的现有业务保留更多现金。

香港楼市的下跌固然有疫情短期影响的原因,但其根本原因还是香港经济势头的放缓,而反观欣欣向荣的深圳,其蓬勃而起的势头有目共睹。

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